Kako pametno najeti stanovanje: 9 preprostih korakov
NAJEM APARTMAJ DALJE POSTANE POROČNIŠKO POSLOVANJEvendar še vedno postavlja veliko vprašanj. Ali potrebujem pogodbo? Kaj se zgodi, če ostro zapustite brez opozorila lastniku? Ali lahko dobim polog nazaj, če ga najemodajalec ne želi vrniti?
V praksi vse ni tako slabo - ali vsaj rešljivo. Obstajajo tri glavne faze v najemu stanovanja: najem sobe, v njem potrebno obdobje in ga pustite. S pomočjo odvetnice Yulie Sakunove razumemo, kako se izogniti vsakršnim težavam.
Vztrajati pri pogodbi
Predstavljajte si, da ste našli čudovito možnost: poceni, udoben apartma s priročno lokacijo in prijazno gostiteljico jo najame. Saj veš, da moraš skleniti pogodbo za najem, a ti pravi: "Da, kakšna pogodba! Živi samo tako in mi plačaj denar - to je vse."
Morda bo vse tako - ali pa se bo nekega dne sin hostese vrnil s poslovnega potovanja in vas prisilil, da se preselite. Če boste imeli srečo, boste v takem položaju lahko zapakirali in zapustili tiho, in če ne, lahko naletite na zamenjane ključavnice in vzamete stvari s policijo, ki mora tudi dokazati, da so vaši (to nikakor ni očitno - razlog za preklop stvari) nimate). Če ste plačali vnaprej, tega denarja morda ne boste videli. Če oseba, s katero želite najeti stanovanje, kategorično ne želi podpisati najemne pogodbe, je bolje, da si za drugo premoženje. V nasprotnem primeru obstaja tveganje, da se boste morali posloviti od svojih najljubših stvari.
Preverite, kdo je lastnik stanovanja
Recimo, da se gostiteljica strinja, da sklene pogodbo. Ne hitite po pero: najprej se prepričajte, ali ima pravico do najema apartmaja. Če želite to narediti, morate pogledati potrdilo o lastništvu - in oseba, s katero boste sklenili sporazum, mora biti lastnik celotnega stanovanja, ne pa deleža v njem. "Ne skrbite," pravi pravno verodostojen lastnik. "Imam samo ½ stanovanja, toda sodišče me uporablja za uporabo stanovanja in obstaja rešitev." Žal, za vas ni pomembno: sodišče je zagotovilo pravico do uporabe stanovanja prav za tiste, ki jo želijo najeti za vas, in ne za vas ali koga drugega. Torej vas lahko drugi lastnik enostavno prisili, da se izselite in celo zamenjate ključavnice.
V tem primeru morate zaprositi za soglasje drugega lastnika (ali drugih lastnikov, če jih je več) in v pisni obliki - ustni sporazum ne bo deloval. Lastnik ali hostesa lahko vzdihne, odide v sosednjo sobo in po petih minutah pripelje list papirja, na katerem je zapisano, da drugi lastnik ne nasprotuje najemu stanovanja. Morda imate razlog, da dvomite, da je oseba, katere ime je bila podpisana, pisala, vendar je ta dokument dovolj za vas: lastniki bodo to ugotovili med seboj in preko sodišča - in imeli boste čas, da tiho zapustite stanovanje. Dovoljenje za notarsko overjanje ni potrebno.
Če iz katerega koli razloga dvomite, da je potrdilo o lastništvu ali njegova kopija resnično, ga lahko preverite - to lahko storite v katerem koli MFC. Če je bila nepremičnina registrirana po letu 1998, morate naročiti potrdilo lastnikov apartmajev (to lahko storite na njegovem naslovu). Če je bila registracija prej kot leta 1998, zahteva potrdilo o predhodno izdanih pravicah za to stanovanje. Lahko zahtevate obe poizvedbi - potem boste prepričani, da je ostal tisti, ki je postal mojster pred letom 1998. Upoštevajte, da bodo morali odgovori na zahtevek počakati en teden.
In še ena stvar: če oseba, s katero ste sklenili sporazum, sodišče ugotovi, da je nesposobna, mora oseba, ki bi vas izselila iz stanovanja, izpodbijati to pogodbo preko sodišča - in to vam bo dalo čas, da se mirno spakirate in odidete.
Poskrbite, da imate v pogodbi prave podatke.
Končno, lahko sklenejo sporazum - v tem primeru, boste postali najemnik in najemodajalec z najemodajalcem ali lastnik, oziroma. Če lastnik ni imel vzorčne pogodbe, ga lahko prenesete iz interneta. Res je, da je še prezgodaj, da se sprostite: morate pazljivo slediti temu, kar je zapisano v dokumentu.
Bodite prepričani, da imate datum sklenitve pogodbe in podatke o strankah: priimek, ime, ime in naslov. Podate lahko tudi potni list, vendar to ni stroga zahteva. Najemni objekt (stanovanje ali soba) mora biti označen in mora obstajati povezava do potrdila o lastništvu. Optimalno, če podate kopijo tega potrdila. Obdobje zakupa mora biti jasno označeno - v nasprotnem primeru se predpostavlja, da ste stanovanje najeli za pet let. V skladu s členom 683 Civilnega zakonika Ruske federacije je najdaljši rok za najemno pogodbo pet let, kar se šteje za osnovno.
Znesek najemnine, določen v pogodbi, zajema celoten rok najema, če ni drugače navedeno. Po dogovoru z najemodajalcem lahko znesek kadarkoli spremenite - za to morate podpisati ustrezno prilogo k pogodbi. Prepričajte se, da je naveden tudi vrstni red plačila računov: na primer, odgovorni ste za telefon, elektriko in vodo ter lastnike stanovanja - za vse ostalo.
Pomislite na prekinitev pogodbe
Če ne želite, da vas lastniki apartmajev preverjajo vsak dan, poskrbite, da bo v pogodbi navedeno, kako pogosto mora najemodajalec preveriti stanje stanovanja - na primer enkrat na mesec. Prav tako je koristno v dokumentu navesti, kolikokrat vas mora najemodajalec obvestiti, ali želi podaljšati pogodbo in pod kakšnimi pogoji. Hkrati je bolje navesti, koliko vnaprej naj vas opozori, da morate oditi, če želi prodati stanovanje.
Upoštevajte, da pogodba o najemu apartmajev ni samodejno obnovljena. Po izteku najema se mora ponovno vnesti, če se z najemodajalcem dogovorite. Če pozabite poskrbeti za obnovitev pogodbe, ponovno tvegate, da se boste soočili z zaprtimi vrati in izgubili nekaj stvari.
Naučite se pravic in obveznosti - svojega in lastnika stanovanja
Preučite razdelek „Dolžnosti in pravice najemodajalca“. Navesti mora, da je najemodajalec dolžan vrniti vašo varščino, če nima nobenih materialnih zahtev do vas. Varščina je znesek, ki ga nakazujete najemodajalcu skupaj s pologom za najemnino v zameno za ključe. Potreben je za zagotovitev varnosti samega stanovanja in lastnine najemodajalca. To je, če ste, na primer, zlomil pohištvo, nato pa v času odhoda iz tega depozita bo obdržal stroške škode, ki ste jo povzročili. Od tega bo obdržal dolgove za komunalne ali plačane najemnine. Če niste kaj pokvarili ali pokvarili, mora najemodajalec vrniti vaš polog.
V istem oddelku je treba pojasniti, da je za odpravo posledic, ki so se zgodile brez krivde delodajalca, odgovoren lastnik. To je, če je bilo stanovanje poplavljena zaradi komunalnih storitev, popravila so skrb lastnikov, ne tvoje. Seveda, če se je nesreča zgodila po krivdi delodajalca, ki je vaša, morate sami odpraviti posledice.
Prav tako imate dolžnosti in so navedene v razdelku „Dolžnosti in pravice delodajalca“. Preglejte ta del toliko in še bolje, kot vsi ostali. Prvič, samo vi in tisti, ki so navedeni v pogodbi, naj bi stanovali v stanovanju. To pomeni, da če boste živeli s svojim možem, partnerjem, prijateljem, teto, se prepričajte, da jih vključite v pogodbo - drugače jih bo lastnik usmeril k vratom in bo imel prav. V dokumentu navedite tudi svojega najljubšega psa ali mačko, da ne bodo doživeli enake usode. Edina oseba, ki jo lahko prinese s seboj brez opozorila, je vaš mladoletni otrok (zavrnitev krši njegove interese). Ampak zakaj dodatne težave - je bolje, da določite sina ali hčerko.
Če vam lastnik dovoljuje, da se predate podnajemu (kar je malo verjetno), je treba to navesti tudi v pogodbi. Če tega ni v dokumentu, to pomeni, da stanovanja ali njenega dela ne smete ponovno prevzeti nikomur. Tudi v tej določbi pogodbe je navedeno, da delodajalec ne more namestiti opreme (ne bodite vznemirjeni, lahko postavite mikrovalovno pečico - gre bolj za vgrajeno opremo), alarmne sisteme, izvedite rekonstrukcijo in tako naprej. Torej, če ste mislili, da raztrgate zid, da povečate sobo - pozabite. Če želite preurediti stanovanje, morate to tudi uskladiti z najemodajalcem.
Prosimo, upoštevajte, da ima najemnik stanovanja pravico živeti samo tam. Če odprete odvetniško pisarno ali trgovino, bo to resna kršitev pogodbe in zakonodaje Ruske federacije. Če ena od strank krši pogoje pogodbe, lahko pride do njenega predčasnega prenehanja, zato je vse, kar je napisano, resno.
Ne pozabite na dejanje sprejema in prenosa
Pogodba o sprejemu stanovanja, ki mora biti podpisana tudi v dveh izvodih, mora biti priložena pogodbi. Če takšnega dejanja ni in ne opisuje podrobno stanja stanovanja, kakšne so stvari v njem in kako izgledajo, lahko gre stransko. Po enem tednu lahko lastniki pozabijo, da pomivalni stroj ne deluje že več kot eno leto, in da je odličen čip na kopalni kadi in vas bodo za to poškodovali. Sodišče bo prevzelo njihovo stran in za to boste morali plačati.
Če povzamemo: morate imeti kopijo potrdila o lastništvu, dovoljenje drugega lastnika ali lastnika stanovanja, če je potrebno, dve kopiji pogodbe in dve kopiji akta o sprejemu in prenosu. Zdaj lahko podpišete dokumente, dajte en izvod lastnikom, vzamete ključe in se poslovite, pri čemer navedete, kdaj bodo naslednjič. Po podpisu pogodbe vaša naloga ni kršenje njenih pogojev. Kot dodatno previdnost lahko vedno nosite dokumente s seboj - na primer, da dokažete, da jih imate, če lastnik nenadoma spremeni ključavnice.
Brani depozit
V prihodnosti, bodisi daleč ali ne, boste verjetno morali zapustiti stanovanje. V tem primeru boste z najemodajalcem morali podpisati nov akt o sprejemu in prenosu, ki bo pokazal, v kakšni obliki mu boste vrnili stanovanje in premoženje. Vračilo zavarovanja vam bo vrnil (ali ga bo, če bo potrebno, delno ali v celoti), ključe mu boste vrnili in se želeli drug drugemu srečno. To je idealna možnost - toda v resnici je lahko težko.
Če najemodajalec »pozabi«, »ne želi«, »ne more« ali iz drugih razlogov zavrne vrnitev varščine, vendar jo še vedno želite dobiti, boste morali iti na sodišče. Drugi, kasnejši akt o prejemu in prenosu, ki ga podpišeta obe stranki, je dokaz, da ste izpolnili vse obveznosti po pogodbi, zato mora najemodajalec vrniti vaš depozit.
Ne pozabite, da se lahko pogodba prekine zgodaj
Težave se lahko pojavijo tudi, če se pogodba predčasno prekine, ker jo je ena od strank resno kršila. Na primer, če ste pripeljali še pet ljudi, da bi živeli z vami. Ali pa, če po odhodu lastnika, ščurki in podgane nenadoma stopijo iz vseh razpok, o katerih vam ni povedal ničesar, in lastnik zavrača odpraviti te težave. V teh primerih se je treba osredotočiti na dva člena civilnega zakonika: člen 451 „Sprememba in prenehanje pogodbe zaradi pomembne spremembe okoliščin“ in člen 687 „Prenehanje pogodbe za najem stanovanjskih prostorov“.
Imate pravico, da pogodbo kadarkoli prekinete, pisno pisno obvestite lastnika stanovanja v treh mesecih. Poleg tega v nekaterih primerih zakon dovoljuje, da to storite na sodiščih - na primer, če so prostori v nujnem stanju. Najemodajalec ima pravico prekiniti pogodbo preko sodišča, če niste sklenili najema za več kot dva meseca s kratkoročnim najemom (pogodba je krajša od enajstih mesecev) in več kot šest mesecev z dolgoročnim (pogodba velja več kot eno leto).
Brani svoje pravice
V primeru, da želite predčasno prekiniti pogodbo, lahko najemodajalec zavleče obrambo in preprosto zavrne ta postopek. Potem morate delovati neodvisno, da se zaščitite pred morebitnimi zahtevki z njegove strani. Pošljite pisno obvestilo najemodajalcu, da ste zakup zakljucili na takšnih in takih razlogih od takega in tega datuma (po zadnjem placenem obdobju). V obvestilu ga opozorite, da se, če se ne prikaže v stanovanju, preprosto preselite in vstavite ključe v nabiralnik. To je potrebno poslati s priporočeno pošto s seznamom obvestil in prilog. Potem hranite kopijo obvestila skupaj z vsemi poštnimi dokumenti, ki vam bodo koristili v primeru sodišča kot dokaz vaših dejanj.
Če se najemodajalec ni odzval, s tem izpostavlja tveganje škodljivih posledic na sebe. Preprosto povedano, tišina v tem primeru je znak soglasja. Ob določenem dnevu, ko očistimo stanovanje, vzamemo svoje stvari, zaklenemo, spustimo ključe v poštni predal in tiho zapustimo. Vsi dokumenti - najemna pogodba, kopija obvestila, ki ste ga poslali s poštnimi dokumenti - od sedaj naprej hranite tri leta, če se najemodajalec nenadoma odloči, da vam bo zaračunal preostanek obdobja. Zastaranje traja tri leta.
Fotografije:serkucher - stock.adobe.com, Feng Yu - stock.adobe.com, Igor Kovalchuk - stock.adobe.com
